목차
- 1. 가장 중요한 주택가격 기준 (126% 법칙)
- 2. 대상 주택 및 보증금 한도
- 3. 임대인 관련 조건 (미납국세 및 신용)
- 4. 임차인(본인)이 갖춰야 할 대항력
- 5. 가입 신청 기한 및 주의사항
“보험 가입 안 되는 집은 계약하지 마세요.” 2026년 현재, 공시가격의 126%를 초과하는 전세금은 보증보험 가입이 불가능합니다. 내 소중한 전세금을 지키기 위한 ‘입구 컷’ 기준 5가지를 지금 바로 확인하세요! 🏠
1. 주택가격 및 전세가율 기준 (126% 법칙) 💰
현재 보증기관(HUG, HF 등)은 전세 사기 예방을 위해 집값 산정 기준을 엄격히 적용합니다.
보증 가능 전세금 = 주택 공시가격 × 140% × 90%
최종 결론: 공시가격의 126% 이내여야 함
최종 결론: 공시가격의 126% 이내여야 함
- 전세가율 90%: 집값(공시가x140%) 대비 전세금이 90%를 넘으면 가입 불가
- 감정평가 제한: 아파트 외 빌라 등은 감정평가 금액을 최우선으로 인정해주지 않으며, 공시가격이 없는 경우에만 제한적으로 활용됩니다.
2. 가입 대상 주택 및 보증 한도 🏗️
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 주택 | 아파트, 주거용 오피스텔, 빌라(다세대/연립), 단독/다가구 |
| 보증금 한도 | 수도권 7억 원 이하 / 그 외 지역 5억 원 이하 |
| 신청 시기 | 전세 계약 기간의 절반(1/2)이 지나기 전 신청 완료 |
📢 놓치기 쉬운 필수 세부 조건
- 임대인 미납 국세: 임대인이 세금을 체납 중이면 가입이 거절됩니다. (계약 시 완납 증명서 요구 필수)
- 선순위 채권: 근저당 등 선순위 채권액이 주택가격의 60%를 초과하면 가입 불가
- 위반건축물: 건축물대장에 ‘위반건축물’로 기재된 경우 가입 불가 (빌라 주의)
- 대항력 유지: 전입신고 + 확정일자 + 실거주 삼박자가 갖춰져야 함
자주 묻는 질문 ❓
Q: 주택가격 산정 시 시세를 보나요, 공시가를 보나요?
A: 아파트는 KB시세를 우선 적용하지만, 빌라나 다세대 주택은 공시가격을 최우선 기준으로 사용합니다.
Q: 전세가율 90%를 넘으면 절대 안 되나요?
A: 네, 보증보험 가입을 위해서는 반드시 집값의 90% 이하로 전세금을 설정해야 합니다. 이를 넘기면 ‘깡통전세’ 위험 주택으로 분류되어 가입이 불가능합니다.
보증보험은 가입하고 싶다고 다 되는 것이 아니라, 집 자체가 가입 조건을 만족해야 합니다. 계약서 작성 시 ‘보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환’ 특약을 반드시 기재하여 안전 장치를 마련하세요! 😊